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                    悠悠動態

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                    史上最全的房地產基礎知識(2019拓展版)

                    2018年12月17日 熱度:861 ℃

                    今天小編和大家一起探討一下房地產的基礎概念,熟悉房地產的分類,能夠辨別房屋的基本類型。

                    房地產:房地產是房產和地產的總稱,指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產是房屋和土地作為一種財產的總和。屬于不動產,具體包括土地開發、房屋建設維修、管理、土地使用權的有償轉讓,劃撥,房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

                    一、房地產相關概念

                    (一)?房地產概念:房地產又稱不動產,是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹木、水暖設備等.房地產有三種存在形式:

                    1、???單純的土地;

                    2、???單純的建筑物;

                    3、???土地與建筑物結合的房產;

                    (二)?房地產市場的分類:根據房地產開發,銷售與消費過程特點,可以將房地產市場分為:

                    1、???一級市場(土地市場);

                    2、???二級市場(房地產增量房市場);

                    3、???三級市場(房地產存量房市場);

                    (三)?土地及土地所有權:

                    1、???土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范圍的空間.現實生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積范圍的地域.

                    2、???土地公有制:根據憲法規定,土地所有權分全民所有(國有土地)與集體土地所有權,集體轉為國有才能轉讓,個人和單位只擁有土地的使用權;

                    3、???土地使用權在期限內可以出租、轉讓、抵押.

                    (四)?土地使用權獲取方式:

                    1、???土地使用權出讓:

                    l????????指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為;

                    l????????土地使用權出讓采用招標、拍賣、雙方協議三種方式;六類用地(商業、娛樂、旅游、金融、服務業、商品房)采用招標、拍賣的方式;舊城改造采用雙方協議的方式;

                    l????????國有土地使用權出讓年限:

                    ?????????商業、旅游、娛樂用地40年;

                    ?????????工業用地、科教、文體、衛生、體育用地、綜合或其他用地50年;

                    ?????????住房用地70年;房地產的使用權年限對價值有直接影響.

                    2、???土地使用權劃撥:

                    l????????指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為;

                    l????????以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限制;

                    l????????下列建設用地的土地使用權,確屬必須的,可由縣級以上人民政府依法批準劃撥:

                    ?????????國家機關用地和軍事用地;

                    ?????????城市基礎設施用地和公益事業用地;

                    ?????????國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

                    ?????????法律、行政法規規定的其他用地;

                    (五)?建筑概念

                    1、???建筑:建筑物和構筑物的總稱;

                    2、???狹義建筑物:指各類房屋,構筑物如樹木、電梯、水暖設備等;

                    3、???合格建筑物的標準:適用、經濟、美觀;

                    l????????適用:安全、防水、隔聲、保溫隔熱、采光、功能齊全、空間格局合理;

                    l????????經濟:購置價格合理、維修保養、采暖、空調能耗不高;

                    l????????美觀:建筑造型、色彩美感、與環境協調;

                    (六)?物業概念

                    1、???物業:廣義的物業就是房地產,狹義的物業,包括各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;

                    l????????各類房屋:可以是建筑群,如住宅小區,也可以是一幢住宅;

                    l????????附屬的設備、設施和相關場地:是指與上述建筑物相配套的室內外各類設施、市政公用設施、道路交通等;

                    二、????????????房屋建筑常識

                    1、???容積率:

                    總建筑面積與總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟指標;

                    容積率=建筑總面積÷用地面積;

                    一般來講:普通住宅≥1.0;非普通住宅<1.0;

                    2、???建筑密度:

                    項目用地范圍內各種建筑用地面積總和占總用地面積的比例.也可以是建筑物基底總面積÷總用地面積,反映建筑用地范圍內的空地率和建筑物的密集程度;

                    3、???綠化率:

                    指項目規劃用地范圍內綠化用地總面積占規劃建設用地面積的比例;

                    4、???綠地率:

                    描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率;

                    5、???層高:

                    住宅高度以“層”為單位計算,是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離.

                    6、???凈高:

                    指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高=層高-樓板厚度;

                    7、???進深:

                    指住宅的長度,指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度,為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件,目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定在5米左右,不能任意擴大.住宅進深過大,就是住宅成為狹長型,距離門窗較遠的室內空間自然光線不足,但進深大的住宅可以有效的節約用地;

                    8、???開間:

                    指住宅的寬度,指一間房屋內一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實際距離,住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定;較小的開間范圍,可縮短樓板的層間跨度,增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性;

                    9、???建筑面積:

                    指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;

                    10、公攤面積:

                    指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設備間、首層大堂及小區內其它一些配套設施的面積總和;

                    11、使用面積:

                    它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗稱地磚面積;

                    12、占地面積:

                    建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積;

                    13、套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積(露臺面積按半面積計算);

                    14、建筑面積=套內建筑面積+公攤面積;

                    15、銷售面積=套內建筑面積+公攤的公用建筑面積;商品房按“套”或“單元”出售;

                    16、公用建筑面積=整幢建筑面積-套內建筑面積和-不應分攤的建筑面積;

                    17、公攤的公用建筑面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數;

                    18、公用建筑面積分攤系數:公用建筑面積÷套內建筑面積之和;

                    19、分攤的公用建筑面積包括:大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、

                    電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱間、冷凍機房、配電室、煤氣調壓室、空調房、電梯工休息室、值班警衛室、衛星接收機房等;

                    20、不記入的公攤面積:倉庫、車庫、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售房單位自營、

                    自用房屋、多幢房屋服務的警衛室;

                    21、實用率=套內建筑面積÷住宅建筑面積;

                    22、使用率=使用面積÷住宅面積,一般高層塔樓在72%至75%之間,板樓在78%至80%之間;小于實

                    用率;

                    23、地下室:

                    指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2;

                    24、半地下室:

                    指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,且不超過1/2;

                    25、陽臺:

                    供居住者進行室外活動/晾曬衣物等的空間;

                    26、平臺:

                    供居住者進行室外活動的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分;

                    27、標準層:

                    指平面布置相同的住宅樓層;

                    28、中間層:

                    底層和最高住戶入口層之間的中間樓層.

                    三、房地產行業術語:

                    (一)室內設施:

                    1、??? 四氣:暖氣、煤氣、熱水器、空調;

                    2、??? 全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機)和家具(床、衣柜、沙發、電視柜、整體櫥柜);

                    (二)裝修分類:

                    1、??? 毛??? 坯:水泥地、白墻;

                    2、??? 簡 裝 修:地磚、白墻;

                    3、??? 中 裝 修:大地磚、老式木地板;

                    4、??? 精 裝 修:木地板、包門、包窗;

                    5、??? 豪華裝修:裝修前衛、用料講究;

                    (三)戶型及面積:

                    1、??? 一居室:公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米;

                    2、??? 二居室:公房面積:50-70平米;商品房面積:80-120平米;

                    3、??? 三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;

                    4、??? 越層:房屋使用層跳躍的房型,如一越二,三越四等;

                    5、??? 錯層:房屋內地面錯落的房型;

                    (四)? 樓層及朝向:

                    1、??? 樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡寫3/6;

                    l????????優劣:

                    l????????樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六層樓三層最佳,四層次之;

                    l????????高層樓中層次較高的價位也較高,但二手房中頂樓除外;

                    2、??? 朝向(以主臥室窗戶所對應的方向為準)

                    l????????多層樓朝向多為南北正向或東西側向;

                    l????????高層板樓與多層樓的朝向相似;

                    l????????高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向;

                    四、房地產特性:

                    (一)? 不可移動性;

                    (二)? 獨一無二性;

                    (三)? 壽命長久性;

                    (四)? 數量有限性;

                    (五)?用途多樣性;

                    (六)? 相互影響性;

                    (七)? 受政策\市場影響大;

                    (八)? 標的高;

                    (九)?變現慢;

                    (十)保值增值性;

                    五、房屋分類及詳解:

                    (一)? 按住宅層數劃分:

                    1、??? 低層:層數為1-3層;

                    2、??? 多層:層數為4-6層;

                    3、??? 中高層:層數為7-9層;

                    4、??? 高層:10層以上;

                    (二)? 按使用性質劃分:

                    1、??? 生產性建筑;廠房、車間等;

                    2、??? 非生產性建筑;

                    l????????居住建筑:如住宅等;

                    l????????公共建筑:如辦公、文體、交通等;

                    (三)? 按結構類型劃分:

                    1、???磚混結構:這類建筑物的豎向承重構件采用磚墻或磚柱,水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板。這種結構房間小、層數低,一般用于多層建筑中;

                    2、??? 框架結構:這種結構的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架,可用于多層和高層建筑;

                    3、???鋼筋混凝土板墻結構; 這類建筑物的豎向承重構件和水平承重構件均采用鋼筋混凝土制作,多用于多層和高層建筑

                    4、???空間結構:包括:縣索結構、網架結構、殼體結構等。如體育館、大劇院等;

                    (四)? 按建筑材料劃分:

                    1、??? 磚混:紅磚與水泥;承重的主要構件是用磚和混凝土建造的;

                    2、??? 鋼混:澆注、最為結實;承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的;

                    3、??? 預制板:預制的混凝土板與鋼筋;承重的主要構件是用鋼筋混凝土建造的.包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物;

                    (五)? 按樓型外觀劃分:

                    1、??? 板樓:

                    l????????是指由多個住宅單元組合而成,每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個單元用自己單獨的樓梯、電梯;

                    l????????板樓基本形式:

                    ?????????多? 層:6層以下;

                    ?????????小高層:7-12層以內;

                    ?????????高? 層:13-18層;

                    ?????????超高層:18層以上甚至更高;

                    2、??? 塔樓:

                    l????????主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進入戶內;

                    l????????塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板結合、十字型、方形塔樓;

                    3、??? 板、塔優劣勢比較:

                    比較角度

                    板樓

                    塔樓

                    備注

                    建筑密度

                    建筑平

                    均高度

                    不直接構成優劣勢:但高層建筑有利于觀景.不容易受遮擋,間接有利.

                    容積率

                    通風

                    不暢

                    朝向

                    戶戶朝陽

                    常有無采光居室

                    采光

                    戶戶朝陽,南北通透

                    存在灰色空間

                    同層分布不同的戶型單位,單位之間互為遮擋對采光有負面影響:戶型難以全面照顧每間居室的采光設置

                    高度問題較容易受遮擋

                    高度問題較不容易受遮擋

                    戶型靈活程度

                    塔樓多采用大框架結構,除少數承重梁之外.戶內分隔墻基本都可以拆改;

                    使用率

                    板樓戶型的使用率平均達到80%最高可達90%

                    塔樓戶型使用率常不足70%;受不規則空間局限很難設計高使用率

                    使用率越高,空間使用程度越高,價格成本越低;

                    銷售分攤

                    塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素,造成

                    公攤面積高

                    單價

                    犧牲建筑密度與容積率的塔樓建筑成本遠遠低于板樓

                    補充:筒子樓:衛生間、廚房都集體公用;

                    ????? 寫字樓:辦公使用;

                    (六)? 按房屋戶型劃分:

                    1、?? 一居室;一臥室;

                    2、?? 二居室;二臥室;

                    3、?? 三居室;三臥室;

                    4、?? 多居室;多臥室;

                    5、??? 錯?層:主要指的是一套房子不處于同一平面,即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。

                    6、??? 躍?層:躍層住宅是一套住宅占兩個樓層,有內部樓梯聯系上下層;一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛生間等。

                    7、??? 復?式:復式住宅在概念上是一層,但層高較普通的住宅高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等內容,用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率。

                    (七)?按產權性質劃分:

                    1、???商品房::指各房地產開發公司投資興建的,以贏利為目的,按市場規律經營的房子;

                    分類:

                    (1)?????普通住宅:

                    l????????容積率1.0(含1.0)以上;

                    l????????建筑面積在140平方米以下;

                    l????????成交價低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下;

                    (2)?????非普通住宅:

                    l????????甲宅; 24小時電梯、保安,物業費較高;

                    l????????公寓;商品房、24小時電梯、保安、24小時管道熱水;

                    l????????別墅:(獨棟、聯排、雙拼、疊拼)一般較為偏遠;

                    (3)?????商品房銷售資質:商品房銷售須具備以下五證:《國有土地使用證》、《建設用地規劃可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《商品房銷售許可證》;

                    2、???已購公房:

                    l????????普通公房: 指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、標準價或優惠價購買的原產權屬于單位的公有住房.職工根據國家政策,按成本價或標準價購買的由單位建設的安居工程和集資合作建設的住房;

                    l????????央產房: 指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、標準價或優惠價購買的原產權屬于中央在京單位,國有大中型企業及國務院各部委機關的公有住房.職工根據國家政策,按成本價或標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房;

                    3、???經濟適用房:

                    l????????定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應對象,并按國家住宅建設標準建造的,具有社會保障性質的普通住宅.土地供應原則上實行劃撥方式,住房設計要體現經濟適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經濟適用房的供應價格由經濟適用房建設的行政主管部門會同物價部門按建設成本確定.

                    l????????只擁有房屋所有權:表現形式為紅色防偽制材的“房屋產權證”并在第一頁上部加蓋經濟適用住房印章或按經濟適用房管理;

                    4、???使用權房:使用權公房:指國家或國有企業、事業單位投資興建的住宅,以政府規定的租金出租給居民的公有住房.俗稱小產權,業主只擁有房屋的部分產權,可以永久使用,可以繼承.既承租房,只能居住,不能自行轉讓、出租或贈予,最顯著的特征是要交房租;

                    5、???私產平房:也稱私有住宅,是個人或家庭購買、建造的住宅;在農村,農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭,也就轉為私有住宅。

                    房地產基礎——名詞解釋,做經紀人這些你都要懂

                    房地產:房地產是房產和地產的總稱,指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產是房屋和土地作為一種財產的總和。屬于不動產,具體包括土地開發、房屋建設維修、管理、土地使用權的有償轉讓,劃撥,房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款以及由此而形成的房地產市場的綜合性產業。

                    房地產市場:主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場,二級市場和三級市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供應計劃。采用協議、招標、拍賣的方式,以土地使用合同的形式,將地土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。二級市場是指房地產發展商根據土地使用凳珠要求將的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場,它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。

                    三通一平:是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。

                    七通一平:是指上、下水通,排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

                    生地:未開發的農地、荒地。

                    熟地:具有開發建設條件、立即可以開始建筑的土地。

                    毛地:城市中需拆遷而未拆遷的土地。

                    商品房:商品房是指具有經營資格的房地產開發企業(包括外商投資企業)開發經營的住宅。它同時擁有該房屋的所有權和該房屋所占用的使用權,二者合一、不得分割,房屋所有權依賴于土地使用權,土地使用權的性質用途和年限決定了房屋所有權的性質、類別、年限。

                    標準商品房:指發展商依據拍賣、招標、協議等有償方式取得政府土地并交足地價在其上面興建的商品房屋。購買后產權歸購買者,可自由轉讓、抵押、繼承、饋贈等。

                    福利商品房:體現政府福利性質,主要作為政府機關及下屬企業單位工作人員的福利用房,由住宅局統一分配。離開政府的個人按規定需交回。

                    五證:1、建筑工程施工許可證: 2建筑用地規劃許可證:是建設單位在向土地管理部門申請征用,劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證。3國有土地使用證:是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。4建筑工程規劃許可證:是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。5房地產預售許可證。

                    外銷許可證:凡對境外預售的房至辦理此證方可出售。

                    國土局:代表國家行使土地所有者的權利,以及對房地產市場、房地產行業管理的政府部門。

                    公證處:是國家的證明機關,是提供法律公證的機構。

                    國土局產權登記處:是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。

                    開發商:開發商是由國家工商、國土部門批準的有房地產開發權的單位。

                    監理公司:是由建設部門和工商部門批準有對房屋有監理權的單位。它是事業單位。監理單位每天都會派工程師駐守現場。

                    質檢單位:是由國家工商、技術、建設等部門批準的對房屋有質檢權的單位。

                    設計單位:是根據發展商的要求對房屋進行規劃、設計和出圖的單位。

                    施工單位:是由國家工商部門和建設主管部門批準的施工企業;有一級、二級、三級、有非級別。全部工程都要招標,中標的企業才有施工權利。

                    房地產抵押合同:是明確房地產抵押款中雙方當事人權利和義務關系,由很行、業主和發展商三方簽定。

                    銀行按揭:是指購房者買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為,業主先付一部分樓款,余款由銀行代購房者支付,購房者的樓房所有權將抵押在爭行,購房者將分期償還銀行的貸款和利息。

                    預售樓花:即樓宇預售。房地產經營者獲取了建設土地,按政府批準建筑施工圖紙施工,且投入開發的資金已達到投資總額的25%(用地價款除外),便可向上海市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記,經批準后方可預售。

                    樣板房與示范單位:是指與實際房屋的結構相同,但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區別,目的是為提供給客戶做裝修參考。

                    物業管理:是房地產管理市場化的一種綜合性經營方式,分為維護性管理和經營性管理兩類。維掮性物業管理的職能,主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標準工業廠房等樓及機電設備保養維修、治安、消防、環境衛生及其他服務為業主提供良好的工作和居住環境。經營性物業管理除具有維護性管理職能外,還通過對物業出租經營達到回收投資和獲取利潤的目的。

                    房地產評估:就是房地產估價師根據房地產的有關住處、數據,選擇合適的估價方法,按照一定的估價程序,最后確定物業的價格和價值的過程。評估的主要方法有:市場比較法;收益還原法;剩余法;成本法。

                    生態住宅:結合當地的自然生態環境,合理地安排并組織建筑與其他相關因素之間的關系,使建筑與環境之間成為一個有機的結合體。這當中要涉及到生態學、建筑技術科學的基本原理、現代科學技術手段等。

                    綠色住宅:其內涵是全方位、立體環保工程。它是既適應地方生態而又不破壞地方生態的建筑,具有節地、節水、節能、改善生態環境、減少環境污染、延長建筑物壽命等優點,體現在無廢無污、高效和諧、開放式閉合性的良性循環。

                    復式房:上、下兩層二合為一,與標準房的結構方面有區別。

                    公寓:公寓是相對于獨院獨戶的別墅而言的,大多數是高層大樓,標準較高,每單位內有若干套房,包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等,還有一部分附設于旅館酒店之內,供一些常常往來的客商及其家眷中短期租用。

                    酒店式公寓:酒店式公寓是采用星級酒店的一些服務和管理模式作為管理標準的一種公寓,酒店式公寓既可用于居住又可用于辦公。

                    商務公寓;商務公寓是相對于居住型公寓而言的,指公寓的功能主要用于商務往來需要和辦公需要,可提供會議、展覽、通訊等服務,與寫字樓的區別在于商務公寓可提供單獨居住的臥室、衛生間乃至廚房、陽臺等。

                    復式住宅:復式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是,住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置,上下層之間的交通不用公共樓梯而采用戶內小樓梯聯接。復式住宅的優點是每戶都有較大的采光面,通風較好,戶內居住面積和輔助面積較大,布局緊湊,功能明確,相互干擾較小。

                    住宅的層高、凈高:住宅的高度計量除了用“米”,還可用“層”來計算,每一層的高度在設計上有一定要求,稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差,叫做凈高。目前一般住宅層高都在.8米以上,凈高為65米左右。

                    房地產轉讓:是指房地產權利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產轉移給他人的行為.

                    房地產抵押貸款:是指銀行要求借款人以房地產商品為抵押物作為保證的貸款。房地產抵押又可分為實物抵押和房地產權證抵押兩種。實物抵押,則意味著房地產所有權證(產權證)和使用權一起抵押給銀行,在抵押期間,房地產實物被銀行保管,一般不能使用。房地產權證抵押,只是將產權證作抵押,在抵押期間房地產依然可以使用、出租等。

                    個人住房公積金貸款:是政策性的住房公積金所發放的委托貸款,指繳存住房公積金的職工,在本市城鎮購買,建造、翻建、大修自住住房時,以其所擁有的產權住房為抵押物,作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。

                    物業管理:是指物業管理企業接受業主委托,依照合同約定,對物業管理區域內的房屋共有部位,共有設備以及相應配套的共用設施的維修,養護,管理,并提供相關服務的活動。物業管理企業是依法接受業主委托產生的。

                    CBD——即英文CentralBussiness District?的簡稱,中文譯為商務中心區。有以下特點:位于城市黃金地帶、城市的功能核心、交通便利、晝夜人口變化。自然,也成為眾多房地產商的炒做熱點。CBD在某種程度上是工業時代的產物,有效地縮短了交易的時間,節約了交易成本。隨著信息時代的逐步到來,特別是網絡的出現,從時空上無形地縮短了公司的距離,而不必再將距離有型化。

                    CBD也許意味著糟糕的環境、高昂的成本、擁擠的交通,其在經濟生活的地位會逐步逐步的降低,現在的CBD也許更多的是門面的意義。

                    CLD——(CentralLiving District)叫中央生活區,給CBD提供居住功能的區域。石廈、新洲、香蜜湖片區,借緊鄰上海中心區的地理,又有不少住宅,不少人稱之為上海的“CLD”。只是上海的中心區還真和有些不一樣,里面綜合了政務、公共活動、辦公、購物、居住等多種功能,完全可以滿足多種需要,但正因其雜,就不可能成為真正的CBD,皮之不在,毛將附焉,CLD又在哪里?

                    CLD——這可不是香港刑警,這叫中央科技區(Central Living District),北京的中關村就比較典型。上海規劃了好幾個高新技術開發區,但進駐企業有研發型,也有生產型,帶有一定生產基地的性質。上海CID的的建設要加強與香港的溝通和分工,引進國外科技資訊力量,才可能集中優勢,與京、瀘一較長短。

                    Townhouse——現在滿世界都有Townhouse,對此的描繪是五花八門,對他的包裝也是各盡其能。Town指城鎮,house指房子,有點象小鎮的房子,肯定是層數比較底,密度比較低,介于獨棟別墅和多層住宅之間,底層有小花圈,頂層有平臺,大多在郊區。這玩意到底好不好,就分國家地區了。在香港,絕對是富豪的享受;在國內,目前也是介于富豪和中介階級間的一批人享用;在國外,有錢人住的別墅和市中心,沒錢人住城市貧民區,廣大的中產階級就多選擇Townhouse??磥?,隨著人口密度的降低,Townhouse這身份也在下行。

                    Condominiums——不懂了,這名詞還真新鮮,據稱其是一個集合的市區,大家有一個共有公享的公共部分,估計也就是宿舍的公共走廊加平臺。其強調分享與參與是其生活方式和社區文化,這絕對不是簡單的公共空間就可以完成的,更重要在于人們生活、工作習慣和文化修養的相近性,在于社區的組織和生命力。如果只是簡單的集體宿舍或公寓的升級版,徒有一定的公共活動空間也無用,又令人想到上班高峰時等待電梯的焦急,安全管理的隱患,關于隱私的尷尬;當然,還是實用率是不是那么低。

                    SPA——在上海的地產界和美容界將興起SPA的熱潮。SPA一字源于拉丁文SolusPor Aqua,Solus代表健康,Por意即經由,Aqua代表水,全句的意思即是經由水來產生健康。全身滑入漂滿花瓣的木質浴缸,薰人的香氣侵入每一寸肌膚,若有若無的纖骨玉揉碎每一分疲憊,樹影婆娑,暗香浮動,真不知是風動、水動,還有心在動。SPA,是不能忘卻的,一位去過巴厘島的人如是說。

                    SOHO——全拼為SmallOffice Home Office,意即家里的小辦公室,這個辦公室可以為公司的工作前臺,接待客戶和對外工作;或者二者兼有。如果作為公司的工作前臺,就是我們通常說的商住樓,這在上海已不是什么新鮮玩意。

                    SOLO——英文單詞SOLO,含義為獨奏、單獨、單獨飛行,可想而知,這是一種比小戶型還要小的小小戶型,面積在20-40㎡之間,價格在15-35萬之間,房間功能簡化集中,全裝修,現代廚衛器具,全天候后勤服務。這種住者完全針對一群剛起步的年輕新銳,崇高個性,追求享受,講究獨立,前途美好。

                    基底面積:指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

                    建筑面積:指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和

                    居住面積:居住面積是指單元內供人們起居、休息等的活動空間,如臥室、客廳、餐廳、陽臺、書房、吧廳等。

                     框架結構住宅:框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱,再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

                    磚混結構住宅:磚混結構住宅中的“磚”,是指一種統一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等;“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料,包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結合,可以稱為磚混結構住宅,由于抗震的要求,磚混住宅一般在5層、6層以下。

                    商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

                    公用建筑面積有兩部分組成:1?各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻應分攤的一半;2 是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務的公共用房和管理用房建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除該幢房屋內各套房屋的套內建筑面積,再扣除銷售或出租的作為獨立使用的空間,如地下室、車庫及人防工程等建筑面積,就是這一幢房屋的公用建筑面積

                    建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

                    套內使用面積=臥室,起居室(廳),廚房,衛生間,餐廳,過廳,過道前室,貯藏室,壁柜等的使用面積的總和

                    住宅輔助面積:輔助面積是指用于為生活及生理服務的單元內空間,如廚房、洗手間、貯藏室、閣樓等。

                    公共面積:指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積,包括層高超過2.2的單車庫、設備層或技術層,室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。公共面積分為:應攤公共面積和不能分攤公共面積兩部分。

                    總建筑面積:含地下室、夾層等

                    紅線圖:又叫“宗地圖”,是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給地土使用權受讓者,受讓者只能在紅線范圍內施工建房。

                    容積率:計容積率的建筑面積/占地面積

                    覆蓋率:建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率,又稱建筑密度

                    綠化率:?指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比,又稱綠地覆蓋率,可理解為居住區用地上栽植的全部喬、灌木的垂直投影面積及花卉、草皮等地被植物覆蓋的面積,以占居住區總面積的百分比。

                    層高:本層樓地面至上層樓地面

                    凈高:本層樓地面至本層樓天花板

                    住宅分類:平面、躍式、復式、別墅

                    來源:北上廣深房地產與百萬經紀人Club

                    誠聘:銷售精英20名

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                    位置:棗莊路與五蓮路交互處(天寧首府北門沿街)

                    騰訊房產豪宅事業部

                    位置:海天二路與太公一路交互處(萊頓小鎮西北角)

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