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                    車庫產品

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                    智能立體停車市場路在何方?

                    2018年10月13日 熱度:175 ℃

                    然而,現實情況是面對超過千億(城市級)的停車產業商機,除了老牌停車企業略顯活躍外,鮮有“黑馬”沖入這個藍海市場,整個市場依然波瀾不驚。

                    千億城市級商機乍現,資本為何視而不見?

                    2018年6月22日,作為敢為天下先的城市代表——深圳,由發改委、交通運輸委、住建局以及交警部門聯合發布了《深圳市停車設施建設專項規劃(2018-2010)年》(一下簡稱《專項規劃》),提綱挈領的提出了建設與發展停車產業的實施模式。

                    不得不說《專項規劃》是一份調研做的非常用心的指導性文件,不僅以詳實的調查數據分析了城市發展停車產業的迫切性,更提出了城市停車產業發展的三種模式(市政府與社會資本PPP合作模式、市政府投資、區政府投資),最后還拋出了2020年前優先實施307個工程、建設10萬個泊位、投資規模超206個億的“超大訂單”。

                    然而,除了行業巨頭和業內老牌企業快速反應,迅速成立或加入產業聯盟搶占制高點外,有關部門希望社會資本圈子踴躍參與的局面,卻沒有出現……

                    為何一向嗅覺靈敏、面對機遇從不缺席的社會資本圈子,這次竟然在千億大市場大門口止步不前?

                    其實,稍微一琢磨,這也沒什么難解釋的,停車產業一直都是政府主導投資為引擎的發展模式,雖然具備商業化的特征卻無法實現全商業化主導運行。這一特殊性決定了具有一定回報保障性的城市級投資輪不到社會類資本,而社會類資本要進入停車產業,就只能見縫插針的選擇回報保障略顯不足的城市邊角地帶或老舊小區舊改類型停車場。

                    下面,我們來簡單測算一下,社會資本投資停車場的收益賬。

                    以深圳某個700平方左右的一類停車場為例,投資約500萬元,共計120個車位,每天每車最高60元的收費標準,粗算一下:首先,每月停車收費金額減掉每月人工費用、維保費用、水電費用等必要開支(預估支出部分為當月收入的20%)。然后,當車位周轉使用率為80%時,回報率約為30%左右,投資成本回收周期為33-36個月;而車位使用率為60%時,回報率降為20%左右,回本周期延長為48個月左右。

                    而且此計算方式比較粗略,未完全計入土地占用成本、停車庫建設周期、應繳稅費以及其他必要開支等必須項支出。此外,還未計算機械設備折舊率和維修停用期間的時間損耗。

                    社會資本本就是因逐利而生,低于20%投資回報率的項目,根本不會引起它們的關注,更何況甚至可能一段時期內(3-5年)為負利潤的中遠期收益市場。

                    算到這里,假如您是投資方,看到這樣的回報周期,您有多大信心?

                    那么,如果那通過政府補貼、減免稅收等手段,盡量由政府鼓勵為主,相應縮短回報周期,資本有沒有可能大規模介入,給來停車產業打開嶄新局面?

                    筆者認為不會。

                    這些只是短期的鼓勵行為(深圳具體補貼金額還未公布)。相反的,這么想,這么做,會對政府、投資方、使用方帶來更長遠的傷害,并不是促進一個產業長期穩定持續發展的“良藥”。

                    解決之道:讓停車場成為“自給而富足”的停車生態圈

                    我們知道建設立體停車的幾個必備條件:土地(核心前提)、資金(必要條件)、設備(硬件+軟件)、運營(盈利條件)、維保(持續支出)。

                    如果按照傳統思維,按照產業鏈條的思維思考、運作停車產業,資金方首先會優質地塊洽談,滿足土地方要求后開始建設,投資方(承建方)定制更好的設備,使用更好的技術,建成后再組建事務性(非營銷)運營團隊,進行管理和維護,實現土地方及投資方的利益回報。

                    這樣,貌似符合邏輯,順理成章,但事實證明,這樣的思維模式,不適合“天生帶有特殊性”的停車產業。

                    此模式下的所有的環節是縱向關系,環環相扣卻又各自為政,相互聯系卻又相互限制——土地方只有在政策限制下,才能忍住向房地產靠攏(攫利)的心(一旦成為停車設施用地,起碼10年以上土地使用方式將受到限制);資金方為保證回報率,只會選擇停車需求最大、回報最有保障的優質黃金區域;設備提供商為保證貨款,也只會選擇最有信譽和實力的購買方。而原本應該異常重要的“運營團隊”就變成了一個“停車業物管”而不是一個“盈利中樞系統”——只會為每天穩定或偶有增長的日現金流負責。

                    這就難怪會出現停車業的馬太效應了——肥田眾人搶,瘦田無人理。城市級的停車場建設不缺投資方,而同樣有停車需求的“小區邊角停車場”則無人關注,停車設備企業、社會資本方或者運營團隊縱然看到這個大市場下的小商機,奈何受限于盈利低下的限制,不愿涉足。

                    這或許就是導致停車產業發展多年來止步于此,始終無法駛上快車道的原因之一吧。

                    但是如果換個角度看停車產業:這是一個生態系統,而不是一個產業鏈條。

                    問題似乎就找到了解決的方向。

                    按照前文的測算結果:純按照停車收入來看,這是一個理論上恒定的收益,甚至可以直接算出未來20年的回報。但是,如果加入一個變數:停車系統延伸服務收入板塊——建設一個停車場的收益比,在投入運營后就變的有趣了。

                    在可預期的收入之上,運營盈利能力成為重要的一環,如,建造之初就為停車設施預埋盈利組件:洗車美容等汽車服務、大數據預約服務、共享汽車(自行車)固定車位、共享充電端口、精準化廣告收入等,將停車位收入列為整體收入的一個板塊而不是全部。試想,如果每發展一個業務板塊帶來10%左右的增補收入,很有可能會出現停車場收入倒掛的局面:附屬配套合作板塊收入超過停車自身的收入。那投資方應該很有意愿再算一算投資回報的賬了。

                    或許,只有去鏈條化思維,以生態圈思維為導向,才可以改變停車市場的肥瘦田之分,每一塊“田”都是一個獨立生態圈,憑借專業的運營能力,一旦運行起來,完全可以實現自給自足,并有自我升級換代的能力!不僅實現自給自足,還能實現自給富足的情況,那現在遇到的問題就不是問題。

                    打造系統生態圈,誰將是這生態圈的核心?

                    沒有土地,所有問題都無從談起。

                    土地問題,這個是最重要且敏感的問題。土地當然都歸國有,但是實際擁有者往往占據土地的優先使用權,如果得不到土地實際使用者的支持,建設立體停車設備只能是紙上談兵,因此,解決停車產業的發展瓶頸,首先要解決土地問題,而解決停車用地的供給,關鍵在于解決土地相關各方在中遠期的利益糾葛。

                    因此,政府相關部門是生態圈中絕對重要的因素,土地供給(非劃撥用地),需要給予足夠的指引和實際支持。以深圳為例,《專項規劃》的及時發布,為停車市場的持續快速發展指明了方向,尤其是《專項規劃》中,詳細列出了上千個小區停車位建設的具體位置,其雄心壯志可窺一斑,我們有理由相信在《專項規劃》指引下,深圳市政府打破這一固有束縛。

                    雖然政府相關部門在深圳發展停車產業的頂層設計中有不可或缺的左右,但是客觀的說,還不是停車生態圈的核心。

                    會不會是設備提供商?非也。前文的測算結果,看似是一筆投入產出的經濟賬,其實,折射的是系統問題:資本的需求得不到滿足,那么土地供應、設備提供、數據升級等等將加大的受到限制,無法發揮系統的作用,最終只能各自為政,在各自的領域一枝獨秀,卻難以整合在停車產業這個千億大市場中。

                    面對超低的投資回報現狀,不僅是投資方,對于土地提供方、運營團隊來說,都不具備改變這個現狀的實際能力,而唯一能改變這個現狀的,恰恰是一直被忽略和邊緣化的“專業停車運營管理團隊”——管理整合能力更為突出的運營團隊,這個團隊將改變停車場收入的單一來源,通過專業的運營能力和強大的跨界整合能力,不斷升級停車場商業價值,將之變為一個帶有自盈利能力的商業體,同時,不斷開發更為便捷、更有延展性的停車體驗技術(硬件),讓更多的使用者享受到立體停車帶來的快捷和方便體驗,為停車產業奠定扎實的輿論基礎,從而帶動停車產業真正的的井噴式大發展!

                    最后,說明一點,所有已進入和想進入停車產業的行業和個人,要認清行業發展脈絡,建設立體停車場最難的不是錢,也不是設備,而是寸土寸金的地塊!因此,停車產業的爆發點絕對不是不以大而全動輒投資成千過億的大型停車場為主,而是利用新、老、舊小區邊邊角角、因地制宜的惠民型“邊角停車場”。

                    邊角停車場積少成多,惠及萬家,方是停車產業獲得長足發展重要力量!

                    最后的最后,也許有人會說,這個是個案思維,不具備代表性。那就權當拋磚引玉之謬論,歡迎有興趣的朋友一同來探討您眼中的停車大市場。

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